Pim van Meer (VORM/NEPROM), en Arjan Spruijt (DMI) gaven tijdens de BIM Onderwijsdag in Utrecht een prikkelende presentatie over de digitale transformatie van gebiedsontwikkeling. De tijd van pdf’s en analoge processen is wat hen betreft definitief voorbij. Ze hielden studenten dan ook voor: “Morgen gaan jullie toch niet weer terug naar 2D?!”  

“We moeten voor 2030 zo’n 900.000 woningen aan Nederland toevoegen”, nam Spruijt een aanloop. “Dat is een enorme opgave, zeker binnenstedelijk en nabij OV-knooppunten. Tegelijkertijd hebben we te maken met de wens van verduurzaming, de noodzaak tot stikstof- en CO2-reductie en een tekort aan ambtenaren. En dan ook nog een specifiek tekort aan ambtenaren die digitale vaardigheden hebben.” Van Meer voegde daaraan toe: “De bouwsector loopt achter met arbeidsproductiviteit. Europa verplicht ons per project via EPBD4 CO2-doelen te rapporteren. Als je dat niet doet, krijg je geen investeringen meer. Digitalisering is dus geen luxe, maar pure noodzaak.” EBPD4 is een Europese richtlijn die eisen stelt aan de duurzaamheid (CO2-besparing) van gebouwen.

Van pdf naar MiniGIM

Een belangrijk voorbeeld dat werd besproken is MiniGIM, een gestandaardiseerd 3D-informatiemodel voor gebiedsontwikkeling. Dit model helpt bij het visualiseren van ruimtelijke kenmerken en risico’s, en het toetsen of woningbouwprogramma’s financieel haalbaar zijn. “De wereld van ambtenaren is nog steeds pdf-gericht”, vertelde Van Meer. “Maar we willen dat het vergunningentraject voor een deel of geheel geautomatiseerd wordt als je digitaal via een systeem kunt aantonen dat je aan alle spelregels voldoet. Zijn we daar al? Nee, nog niet. Maar MiniGIM is wel een stap in die goede richting.

Faalkosten tot gevolg

Spruijt benadrukte dat het digitaliseren van gebiedsontwikkeling helpt scenario’s eerder door te rekenen en risico’s te analyseren. “De meeste beslissingen over een gebied worden nu nog genomen op het moment dat de minste informatie beschikbaar is. Vervolgens ga je met die beslissingen naar de praktijk en pas dan kom je allerlei problemen tegen. Dat heeft onder andere onnodig hoge faalkosten tot gevolg. Digitalisering maakt het mogelijk eerder en beter te sturen en dus betere beslissingen te nemen. Omdat je informatie over een gebied al eerder in het proces beschikbaar hebt, namelijk bij het maken van beleid.

Een paar miljoen per toren

Een sprekend voorbeeld van de noodzaak tot digitalisering is de herontwikkeling van de Binckhorst in Den Haag. Van Meer vertelde hoe zijn organisatie daar zeven woontorenprojecten realiseerde. Maar bij elk project van de zeven ging het opnieuw mis. Van Meer: “De stukken en analyses waren onvolledig of verkeerd. We hebben voor die projecten een vergunning gekregen, maar het daarna opnieuw mogen doen. We hebben op die manier als ontwikkelaar aan ieder project minimaal een miljoen verloren.”

Inzicht aan voorkant

De oorzaak? Een gebrek aan inzicht aan de voorkant van het proces. “We hadden een schets gemaakt voor windhinder, maar omdat er torens tegelijk werden gepland, moest er een nieuwe analyse komen. Die is niet gedaan. En dat kostte ons veel tijd, kosten aan adviseurs, energie en onnodige menskracht.” Van Meer benadrukte dat dit soort fouten voorkomen kunnen worden door digitale modellen en data-gedreven ontwerpen. “Als je aan de voorkant beter inzicht hebt in risico’s en ruimtelijke impact, kun je veel geld besparen en sneller bouwen.

Transparantie en ketensamenwerking

Een terugkerend thema is transparantie. Van Meer: “Als projectontwikkelaar wil ik transparant communiceren met gemeenten. Als ik weet waar ik geld verdien en verlies, kan ik eerder betere keuzes maken. Digitalisering is een middel om eenzelfde informatiepositie te hebben door de hele keten heen.” Spruijt vulde aan: “Gemeenten moeten weten wat ze willen in een gebied. Willen we hoge parkeernormen? Willen we duurzaamheid? Passen alle ambities die we hebben in een gebied? Moeten we prioriteren? En het liefst volledig objectief toetsbaar.”

Landelijke opschaling

Om de digitale transformatie van gebiedsontwikkeling te laten slagen, is landelijke opschaling essentieel. Spruijt wil van vijf gemeenten die nu met MiniGIM werken binnen drie tot vijf jaar naar alle gebiedsontwikkelingen. “We willen dat MiniGIM een landelijke standaard wordt”, zei hij. “Als het Rijk het gebruik van MiniGIM als voorwaarde stelt voor financiële steun aan woningbouwprojecten, dan versnelt dat enorm.” Van Meer vulde aan dat NEPROM, de branchevereniging van project- en gebiedsontwikkelaars, MiniGIM al heeft geadopteerd als standaard. Van Meer: “Samen gaan we de VNG en overige stakeholders meenemen zodat het een uniforme taal wordt.”  

Ook in curricula
Ook werd het belang van onderwijs benadrukt. “Hoe krijg je dit in het onderwijs?”, vroeg een lector in de zaal. Spruijt: “We zijn in gesprek met lectoren en hogescholen. Dit moet niet alleen in klaslokalen, maar ook in curricula worden opgenomen.” Er is volgens hem nu al veel data beschikbaar. “We hebben in Nederland een unieke situatie. Er is al enorm veel kwalitatieve data beschikbaar via PDOK en het Nationaal Georegister. Dat is zelfs uniek in de wereld. Die basis is cruciaal voor de versnelling die we willen maken. De sessie eindigde met een duidelijke oproep: omarm digitalisering, werk samen, durf bestaande werkwijzen ter discussie te stellen en wees eerlijk over je fouten. “Er is geen keuze meer”, aldus Van Meer. “De ontwikkeling van een gebied wordt alleen maar complexer met alle claims die er liggen. Die claims moeten we vroegtijdig in kaart hebben zodat we weten waar we wel en niet kunnen bouwen en een voorspelbaar ontwikkel- en ontwerpproces hebben. Alleen zo kunnen we versnellen.”